Le parole che contano.

Titolo che rappresenta una quota di proprietà di una società. Chi la possiede ha diritto a una parte degli utili (dividendo) e a votare nelle assemblee.

Adjusted FFO. FFO meno le spese di manutenzione effettivamente capitalizzate. Versione conservativa usata per valutare la sostenibilità del dividendo.

Modalità di un ETF in cui i dividendi delle azioni sottostanti non vengono distribuiti ma reinvestiti dentro il fondo. Conveniente fiscalmente in Italia perché differisce la tassazione al momento della vendita.

Buono Ordinario del Tesoro. Titolo di Stato italiano a breve termine, con scadenze da 3 a 12 mesi. Non paga cedole: si acquista a un prezzo inferiore al valore nominale e si incassa il rimborso pieno a scadenza.

Buono del Tesoro Poliennale. Titolo di Stato italiano a tasso fisso, con scadenze da 3 a 50 anni. Paga cedole semestrali e restituisce il capitale a scadenza.

Opposto del contango: i futures più lontani costano meno dello spot. Per gli ETC su commodities genera un piccolo guadagno al rolling.

Pagamento periodico (solitamente semestrale o annuale) corrisposto da un'obbligazione. È determinata dal tasso cedolare applicato al valore nominale del titolo.

Costo applicato dal broker per ogni operazione di acquisto o vendita. Può essere fissa (es. €2 per operazione) o percentuale. Erode i rendimenti soprattutto su importi piccoli.

Commissione addebitata dal broker per la custodia degli strumenti finanziari nel conto titoli. Di solito è una percentuale annua sul controvalore in portafoglio.

Capitalization rate. Tasso di rendimento implicito di un immobile a reddito: canone annuo netto diviso valore di mercato. Si muove insieme ai tassi: tassi su → cap rate su → valore degli immobili giù.

Imposta sostitutiva applicata alla fonte sui redditi finanziari (dividendi, interessi, plusvalenze). In Italia tipicamente il 26%, o il 12,5% per i titoli di stato di paesi white-list.

Situazione in cui i contratti futures con scadenza più lontana costano più del prezzo spot. Regime normale per le commodities stoccabili. Per gli ETC che replicano via futures genera una perdita ricorrente al rolling dei contratti.

Strumento fiscale che permette di recuperare in Italia (parzialmente o totalmente) le imposte pagate all'estero sulla stessa fonte di reddito. Si dichiara nel quadro CE del modello Redditi.

Strumento il cui valore dipende da un'attività sottostante (azione, indice, valuta). Include opzioni, futures, CFD. Comporta leva finanziaria e rischi elevati.

Strategia che consiste nel distribuire il capitale su più strumenti, settori e geografie per ridurre il rischio specifico.

Parte dell'utile di una società distribuita agli azionisti, solitamente in modo trimestrale o annuale. È tassato al 26% alla fonte in Italia.

Misura della sensibilità di un'obbligazione alle variazioni dei tassi di interesse. Più è alta, più il prezzo oscilla al variare dei tassi.

Modalità di un ETF in cui i dividendi delle azioni sottostanti vengono distribuiti agli investitori periodicamente. Soggetti a tassazione immediata in Italia.

Massima perdita percentuale rispetto a un picco precedente. Un drawdown del -30% significa che dal valore massimo storico l'asset è sceso del 30%.

Exchange Traded Commodity. Simile a un ETF ma replica il prezzo di materie prime (oro, petrolio, ecc.). Non è un fondo UCITS: ha una struttura legale diversa da considerare prima dell'acquisto.

Multiplo di valutazione che mette a confronto il valore d'impresa (Enterprise Value) con i profitti operativi. Più affidabile del P/E per confronti cross-settoriali.

Exchange Traded Note. Nota di debito quotata che replica un sottostante, di solito senza copertura fisica del sottostante stesso.

Strumento che raccoglie il capitale di più investitori per acquistare un portafoglio di titoli. A differenza dell'ETF, non si acquista in borsa in tempo reale e ha spesso costi di gestione più elevati.

Riserva liquida solitamente equivalente a 3-6 mesi di spese, tenuta in conto corrente o conto deposito svincolato, per emergenze.

Flusso di cassa disponibile dopo aver sostenuto le spese operative e gli investimenti.

Funds From Operations. Utile netto del REIT corretto per i pezzi non-cash (ammortamenti immobiliari, perdite e guadagni da vendite). È la misura standard del flusso di cassa generato dagli affitti.

Il meccanismo per cui gli interessi maturati vengono reinvestiti e generano nuovi interessi. Produce una crescita esponenziale nel lungo periodo: è il motivo principale per cui conviene iniziare presto.

International Securities Identification Number. Codice alfanumerico di 12 caratteri che identifica univocamente ogni strumento finanziario a livello internazionale.

Meccanismo che amplifica i guadagni e le perdite usando capitale preso a prestito. Una leva 1:10 significa che con 1.000€ controlli 10.000€ di posizione.

La facilità con cui uno strumento viene convertito in denaro senza perdere valore. Un ETF su indice principale è molto liquido; un immobile è illiquido. Nel portafoglio indica anche la quota in conto o conto deposito.

Aggettivo che indica l'uso di debito per amplificare l'esposizione a un asset. Un REIT con loan-to-value del 40% è leveraged: rendimenti e perdite per azionista si muovono più rapidamente del valore del portafoglio sottostante.

Rapporto fra debito e valore del portafoglio immobiliare. Indica quanto è leveraged il veicolo. Tipico per i REIT: 30-50%.

Il mercato dove si comprano e vendono azioni di società quotate. Le ore di apertura variano per fuso orario.

Perdita realizzata dalla vendita di uno strumento a prezzo inferiore al costo di acquisto. In certi casi, può essere compensata con plusvalenze nei 4 anni successivi, riducendo le tasse.

Indice azionario che replica circa 1.500 grandi aziende di 23 paesi sviluppati. È il benchmark più usato per ETF globali diversificati.

MTF, ovvero Multilateral Trading Facility è una piattaforma elettronica alternativa alle borse regolamentate, autorizzata sotto MiFID II che consente il trading esclusivamente di strumenti finanziari già quotati altrove. Le MTF retail più rilevanti per l'investitore italiano sono tedesche — Tradegate, Gettex, EIX, Lang&Schwarz — con orari estesi (8:00-22:00) e accesso in euro a titoli di tutto il mondo, seppure con spread tipicamente più larghi rispetto alle borse primarie. Tradegate è la piazza principale di DEGIRO, Gettex/EIX di Scalable Capital, Lang&Schwarz di Trade Republic.

Rapporto tra debito netto e utile operativo lordo. Indica quanti anni di profitti servono per ripagare il debito. Valori sopra 3-4x sono considerati rischiosi.

Price/Book Value. Rapporto tra capitalizzazione di mercato e patrimonio netto contabile. Usato soprattutto per banche e assicurazioni.

Price/Earnings. Rapporto tra il prezzo di un'azione e l'utile per azione. Indica quanto il mercato è disposto a pagare per ogni euro di utile. Non va confrontato tra settori diversi.

Guadagno realizzato dalla vendita di uno strumento a prezzo superiore al costo di acquisto. In certi casi, la tassazione può essere compensata con una minusvalenza.

L'insieme di tutti gli strumenti finanziari detenuti. Un buon portafoglio è diversificato per asset class, geografia e valuta, costruito in funzione del proprio orizzonte temporale e tolleranza al rischio.

Meccanismo fiscale per cui un veicolo (REIT, ETF, fondo) non paga imposte sui redditi al proprio livello: le imposte vengono pagate solo dagli investitori finali quando ricevono il flusso. Evita la doppia tassazione tipica delle società.

Quota degli utili (o di FFO/AFFO) distribuita come dividendi. Per un REIT, payout su AFFO sopra il 100% segnala un dividendo potenzialmente insostenibile.

Prezzo per azione diviso FFO per azione. Equivalente del P/E per i REIT. Media storica intorno a 15-20.

Regime fiscale in cui è il broker a calcolare e versare le imposte automaticamente. Più semplice ma non permette la compensazione di minusvalenze tra broker diversi.

Regime fiscale in cui il contribuente gestisce autonomamente la dichiarazione e il pagamento delle imposte. Permette la compensazione delle minusvalenze tra conti diversi.

Guadagno (o perdita) prodotto da un investimento in un periodo, espresso in percentuale. Può includere variazione di prezzo (capital gain) e proventi distribuiti (dividendi, cedole).

La possibilità che il valore di un investimento scenda, anche significativamente. Rischio e rendimento atteso sono correlati: per rendimenti più alti nel lungo periodo bisogna accettare più volatilità nel breve.

Return on Equity. Rapporto tra utile netto e patrimonio netto. Misura quanto efficacemente un'azienda usa il capitale degli azionisti per generare profitto.

Categoria fiscale italiana che include cedole, dividendi, plusvalenze di ETF e fondi comuni. Non si compensano con minusvalenze su azioni o altri redditi diversi (asimmetria penalizzante).

Categoria fiscale italiana che include plusvalenze su azioni, obbligazioni, ETC, ETN, fisico. Si compensano solo all'interno della stessa categoria.

Real Estate Investment Trust. Società quotata che possiede e gestisce immobili a reddito, obbligata a distribuire almeno il 90% degli utili come dividendi in cambio dell'esenzione dalle imposte societarie.

Differenza tra prezzo di acquisto (ask) e prezzo di vendita (bid) di uno strumento, che sono chiamati anche "Denaro" e "Lettera". Nasce dal disallineamento tra la offerta più alta di chi vuole comprare e la più bassa di chi vuole vendere. Più un titolo ha volume di scambio, ovvero è "liquido", più lo spread è stretto, e meno costa operare. Su strumenti poco liquidi può allargarsi molto: è un costo nascosto insidioso, anche nei broker a "zero commissioni"

Misura il rendimento di un investimento aggiustato per il rischio: rendimento in eccesso rispetto al risk-free diviso la volatilità. Più alto lo Sharpe, migliore il rapporto rischio-rendimento.

Società di Investimento Immobiliare Quotata. Il regime italiano equivalente al REIT, introdotto nel 2007.

Total Expense Ratio. Costo totale annuo di un ETF o fondo espresso in percentuale. Include commissioni di gestione e altri costi operativi.

Rendimento totale che include variazione di prezzo e proventi distribuiti (dividendi o cedole). Un ETF ad accumulazione reinveste automaticamente i dividendi, massimizzando il total return nel tempo.

Termine inglese per inquilino o locatario. In un REIT sono le aziende o le persone che affittano gli immobili e generano i canoni.

Differenza fra il rendimento effettivo di un ETF e quello dell'indice che replica, includendo TER e altre inefficienze. È la misura più onesta del costo reale di un ETF.